Solución a problemas de la comunidad de vecinos

Desde InmueblesBcn en Barcelona somos conscientes que la morosidad a la hora de pagar las cuotas de la comunidad de propietarios es el mayor problema al que se enfrentan éstas además de otras  como actividades molestas o insalubres, instalación de ascensores, etc.

Ya sea por el desconocimiento de las leyes vigentes o por falta de entendimiento, estas situaciones pueden originar conflictos graves si no se llega a una solución adecuada. Repasamos los mayores problemas que suelen producirse en una comunidad de propietarios y su solución.

Morosidad en la comunidad

Se trata de los vecinos que no pagan la cuota de la comunidad de propietarios (en España llega hasta el 20%). Tras los miles de desahucios ejecutados en los últimos años a causa de la crisis bancaria y del sector inmobiliario, las entidades financieras han pasado a ser propietarias de miles de inmuebles, quienes también incumplen el pago de la cuota de la comunidad de vecinos.

La comunidad de propietarios que se vea afectada por este caso puede reclamar la cantidad (o cantidades) que le deban a través de un juicio monitorio, siempre que dicha deuda pueda ser acreditada con documentos (recibos, facturas?). Presentada la demanda, el deudor dispone de 20 días para pagar.

Este proceso es más rápido que un juicio declarativo y la obtención del cobro es de un 70%. Para recurrir al monitorio, la comunidad no necesita abogado ni procurador, siendo el deudor quien deba hacerse cargo de los gastos de costas e intereses y no la comunidad.

No obstante, si el moroso presentase un escrito de oposición, el procedimiento monitorio se convertirá en un proceso declarativo (verbal u ordinario), en el que se hace necesario disponer de los servicios de abogado y procurador (cuando la cantidad a reclamar supere los 2.000 euros).

 Actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad

Vecinos que organizan fiestas en casa hasta altas horas de la madrugada, otros que pasan la aspiradora por la noche o utilizan el taladro en horas de descanso? Si en una vivienda se realizan actividades que puedan ser molestas, peligrosas, nocivas o insalubres para otros vecinos, el presidente de la comunidad debe hablar con el vecino en cuestión para llegar a un acuerdo con él y que no las vuelva a realizar.

En caso de no conseguirlo, se recomienda avisar al administrador de la finca e incluso comunicarlo a la Policía Local para que efectúe una medición de ruidos y apliquen las medidas que consideren oportunas.

Si persisten las molestias tras todo ello, la comunidad de propietarios puede acudir a un juzgado para proceder contra el vecino infracción mediante una acción de cesación. El juez podrá ordenar el cese de la actividad molesta y la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. También puede privarlo del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo máximo de tres años. Si el infractor es un inquilino (no propietario), el juez puede obligar a desalojarlo.

Instalación de un ascensor

Todavía existen muchos bloques de pisos en los que carecen de ascensor, por lo que su instalación suele provocar bastantes conflictos en las juntas de vecinos: los vecinos mayores y los que viven en los pisos más altos lo consideran imprescindible pero otros prefieren prescindir de este elemento puesto que supone una obra bastante cara (en algunos casos puede llegar a superar los 100.000 euros) y el coste total se ha de pagar por todos los vecinos (incluyendo los bajos) independientemente del uso que hagan de él.

No obstante, la colocación de un ascensor en la finca requiere la aprobación de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, han de representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Pero si la finalidad del mismo es la supresión de barreras arquitectónicas que dificultan la movilidad de personas con discapacidad y/o mayores de 70 años, basta con el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Nuevas  infraestructuras en la comunidad

Para instalar suministros energéticos colectivos como una caldera, gas natural o una antena parabólica se necesita el voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación. Si los vecinos que votaron en contra solicitan la utilización de dichos servicios, habrán de pagar la parte de gasto que les corresponda actualizada con el interés legal.

Supresión del servicio de portería

Muchas comunidades deciden prescindir de este servicio debido para ahorrar en los costes de la comunidad. Pueden hacerlo, ya que la Ley permite su supresión con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

 

-Pago de obras de accesibilidad (si el gasto no supera doce mensualidades)

Si un vecino discapacitado o mayor de setenta años pide una mejora de accesibilidad en el portal, la comunidad ha de hacerse cargo de dichas obras, siempre que no supongan (para cada propietario) un gasto mayor a doce meses de gastos comunes.

No obstante, las familias cuyos ingresos anuales sean inferiores a 2?5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que para el año 2018 es de 6.454?03 euros) podrán eximirse de la obligación de este pago, excepto cuando reciban ayudas públicas que impidan que el coste anual de dicha obra supere el 33% de sus ingresos anuales.

En el caso de que sea la comunidad de propietarios la que llega al acuerdo de realizar mejoras de accesibilidad, toda la comunidad ha de hacerse cargo del pago de los gastos, incluso si su importe excede de doce mensualidades de gastos comunitarios.

Arrendamiento de elementos comunes

Se pueden alquilar elementos comunes de la comunidad siempre que no tengan asignado un uso específico y sin que haya que reformarlos, es decir, que supongan alguna alteración en el edificio. Para ello se necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Si el arrendamiento de alguno de los elementos comunes tiene asignado un uso específico o conllevase alguna modificación (el arrendamiento de la azotea para instalar una antena de telefonía o un anuncio publicitario, por ejemplo), se hace necesario el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.